招商局蛇口工业区控股股份有限公司(简称“招商蛇口”,SZ.001979)是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业,拥有4个上市平台,着力构建企业高质量、可持续发展引擎。《福布斯》全球企业2000强第394位。根据十四五战略规划,招商蛇口以综合发展为总纲,以数字化和创新为驱动力,强化区域聚焦与城市深耕、产融结合与内外协同、产业聚集与资产管理,配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。在产业园区、集中商业、物业服务、邮轮、会展、社区开发、大健康、文化、酒店公寓等专业或特色领域,培育和输出25条标杆型产品线,360度启航美好生活新方式,为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案。公司积极打造央企物业管理旗舰企业——“招商积余”(SZ.001914),以“大物业”+“大资管”为核心主业,打造“国内领先的物业资产管理运营商”,管理面积达到2.15亿㎡,物业服务覆盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等多元业态,所构建的“沃土云林”商业模式,为客户提供全业态、全价值链、全场景的服务方案。产园业务立足蛇口样板园区的升级改造,深耕园区开发与运营,聚焦产业升级、战略新兴和消费升级三大产业主题,布局海洋产业、信息技术与智能制造、大文创、大健康四大产业,在全国布局网谷、意库、智慧城三大产品线以及各类科技园,现运营及规划面积475万㎡。同时,还在国内多个城市打造特色产业新城,规划及合作开发面积468平方公里。商办业务进入蓬勃发展期,结合不同城市特点,匠造四大商业产品线——海上世界、招商花园天地、招商花园城、招商花园里,塑造缤纷场景、创新多元体验,满足城市居民多元需求。目前管理商业项目超60个,商业总建筑面积规模超700万㎡。邮轮业务以港为基础、以船为纽带,构建“1+3+N”(港+船+生态)的业务体系。通过“船、港、城、游、购、娱”一体化运营,打通邮轮全产业链,打造泛邮轮产业生态圈,成为公司综合发展模式的鲜明特色。目前招商系以独资、参股或联合开发的形式在深圳、上海、天津、厦门、湛江、大连、南通等中国沿海和沿江城市初步完成邮轮母港布局,是中国最大的邮轮港口运营商。酒店公寓业务定位于多元化品牌发展战略,产品线从奢华五星级酒店到社区型长租公寓全方位覆盖,能够满足所有不同层次客群的居住需求。酒店业务已建立了“伊敦”及“伊敦睿选”自有酒店品牌。公寓业务已形成三大复合产品线,包括壹棠服务式公寓、壹间精品公寓和壹栈人才公寓,为青年白领、城市精英和高端商务客群提供“全周期租住解决方案”,并已实现多个项目管理输出。康养业务助力公司综合发展,主要涉及企业及社区智慧健康管理、中高端养老、精品专科医院等。养老业务品牌“招商观颐之家”,覆盖CCRC(持续照料退休社区)、机构养老、社区嵌入式养老、居家养老等,为长者提供高品质的美好生活体验。健康管理品牌“招商美伦健康”,涵盖社区、企业、海外三大场景,提供以智慧健康管理平台为手段的健康管理服务新模式。会展业务致力于为城市会展中心的规划设计、开发建设、运营管理、片区综合开发与运营等提供全链条服务。依托超大型会展综合体——深圳国际会展中心的建设经验,可为新展馆建设提供项目可行性研究、展馆定位、设计规划、业务规划等方案与建议,一流展馆空间及技术方案、技术审核,工程管理咨询与顾问等服务。公司积极响应国家重大区域发展布局,目前业务已覆盖粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀一体化、雄安新区、海南自贸港、西部大开发等热点地区,以质量、效益、规模动态均衡发展为导向,积极参与“一带一路”沿线国家和地区建设,做人民美好生活的承载者。公司传承百年招商局的历史使命感和社会责任感,主动关注社会热点,积极参与乡村振兴、城市更新、暖心公益、防疫抗疫等央企担当,持续为城市发展注入温暖力量。截至2021年末,公司总资产规模8562.03亿元,业绩位列行业第七,业务覆盖全球超110个城市和地区,全业态开发精典项目超620个。
核心题材
要点一:所属板块 房地产开发 广东板块 标准普尔 富时罗素 深证100R MSCI中国 深股通 证金持股 融资融券 深成500 机构重仓 基金重仓 HS300_ 央企改革 REITs概念 免税概念 租售同权 雄安新区 一带一路 国企改革 粤港自贸 养老概念 深圳特区
要点二:经营范围 城区、园区、及社区的投资、开发建设和运营;房地产开发经营;物业管理;水上运输;码头、仓储服务;邮轮母港及配套设施的建设和运营;交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理;邮轮母港及配套设施的建设和运营;房地产开发经营;水陆建筑工程;所属企业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售;举办体育比赛;物业管理;水上运输、码头、仓储服务;科研技术服务;提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
要点三:开发业务、资产运营和城市服务 招商蛇口秉持承载美好生活初心,围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务,提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品与服务,产融创新,低碳先锋,经营稳健,致力于成为中国领先的城市与园区综合开发运营服务商。开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售;资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理;城市服务业务主营包括物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
要点四:房地产行业、物业管理行业 2022 年,中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下,仍展现出较强的韧劲,实现稳中有进。全年国内生产总值达 121 万亿元,同比增长 3.0%。中国房地产市场的周期波动,对整体经济企稳回升产生一定压力。总体来看,中国房地产市场呈现积极的政策态势,但市场观望情绪浓厚。2022 年,全国商品房销售额约 13.33 万亿元,商品房销售面积约 13.58 亿平方米,与历史峰值2021 年比较,分别下降 26.7%和 24.3%。从 2022 年 1 季度起,各地陆续因城施策支持刚性和改善性住房需求,主要涉及优化限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、放宽落户或加大引才等方面。二线及以下能级城市政策力度较大,一线城市仍较谨慎。金融政策接连出台,逐步改善企业端预期,缓解资金压力,推动房地产向新发展模式过渡。受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响,全国主要城市集中商业、写字楼及产业园空置率呈现上升趋势,租金下行压力加大,企业经营压力和风险增加。2022 年,中国物业管理行业规模保持增长,但整体增速受上游房地产开发行业影响有所放缓,行业并购亦趋于谨慎。物业管理企业大力推进 5G、物联网、云计算、大数据、人工智能等技术应用和数字化转型,坚持创新赋能。在市场及行业波动的影响下,交通及文化旅游业恢复较慢,邮轮运营受限;会展业较长时间“停摆”;康养服务行业提级管控,造成较大经营压力。
要点五:前瞻的战略引领 招商蛇口立足新发展阶段,贯彻新发展理念,融入新发展格局,坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略,构建符合自身情况的高质量发展之路。随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退,行业发展逻辑正发生根本变化,行业处在发展的震荡期和转折点,但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户,甚至获得行业集中度提升红利,穿越周期在激烈的竞争中不断胜出,实现可持续发展。基于对行业变化和发展趋势的研判,公司制定了前瞻性的招商蛇口中长期转型规划,明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求,核心是在稳定开发业务基本盘的前提下,提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入利润中的占比,形成稳健均衡的业务结构。通过中长期转型战略的牵引,积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。
要点六:持续稳健的财务和经营管理能力 公司在开发建设蛇口工业区 40 余年的历程中,得益于集团内部多产业的协同发展与共同升级,孕育形成了招商特有的片区开发模式。该模式以港口/交通枢纽港/人流聚集枢纽为切入口,以临港的产业园区为核心和主要载体,配套城市的新区开发,通过港区城的有机融合与协同发展,形成产城融合生态圈。综合发展模式的核心价值在于,通过公司全生命周期产品体系,为空间赋能并且持续迭代,从而引领城市升级,带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化,将价值洼地培育成价值高地。该模式下,公司持续积累优质资源,助力业务增长。在此过程中,公司积淀了丰富的城区和产业园区综合开发运营经验,不仅培养了实践经验丰富的管理团队、锻造了各项资源的综合整合能力,也形成了完整的综合开发体系,获得了应有的商业利益,为片区及城市的发展带来了巨大的社会效益。多年来公司始终坚持稳健的财务策略,资产负债率等核心财务指标始终保持稳定,融资渠道多元且综合资金成本较优,为公司长期可持续发展奠定坚实的基础。
要点七:多元化资源获取方式和特有的战略资源优势 经过多年的发展,招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式,建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系,促进公司以较优的成本获取多元的资源,推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召,围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议,通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区(港)等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海、深圳国际会展中心等区域,公司拥有大量待开发的优质资源,随着湾区经济的不断发展,上述资源的价值也日益凸显。
